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关于公开征求《惠州市必威体育区新型产业用地(M0)管理实施细则(征求意见稿)》意见的结果公示
发布日期:2019-11-12 10:43:56????来源:区自然资源局????发布机构:区自然资源局????点击次数:-

 

根据《广东省自然资源厅关于明确工业物业产权分割及分割转让不动产登记有关事项的通知》(粤自然资规字〔 2019 3 号)及《惠州市新型产业用地( M0 )管理暂行办法》(征求意见稿)的相关文件精神,区自然资源局、区科技投资促进局、区发改局、区工信局、区住建局结合必威体育实际,牵头起草了《惠州市必威体育区新型产业用地( M0 )管理实施细则》(征求意见稿), 并于 9 12 日在惠州市必威体育区人民政府门户网站、“必威体育发布”公众号及必威体育区自然资源局公示栏公开向社会征求意见,公示期自 2019 9 12 日至 10 18 日,共计 37 天。截止至 10 18 日,公示期间我局收到公众提交的意见 3 条,部门意见 0 条。现将征求公众意见结果予以公示。
 
 
 
序号
单位
意见
采纳情况
备注
1
公众意见1
在确保MO用地产业准入、主体准入符合政策的条件下,产业企业如与用地企业不是同一法人主体,可否合作申请用地开发、且按合作约定的条件产业用房办证确权至产业企业名下?
已解释说明
1.  新型产业用地需通过区项目引进联审领导小组审议,原则上产业企业与用地企业应是同一法人主体
2.  对符合文件要求的新型产业用地(M0)项目,可以统一办理不动产登记,也可以分幢、分层办理不动产登记。
2
配比不超过10%的配套商业办公用房(B2)也可以参照配套型住宅办法分割销售?
已解释说明
具体参照正式出台的文件要求执行,符合要求的可进行分割销售
3
第十六条,“单位税贡”是否指达产验收时限前的税贡总和?
产业投资强度、单位产值、单位税贡:计算依据土地面积是否仅为MO用地中的产业用房规划占地面积(地价是分类计算累计,按此逻辑应是仅对产业用地)?
已解释说明
具体按照《必威体育区产业投资项目管理实施意见》及签订的《产业监管协议》规定执行
4
第十八条:……M0土地使用年限统一为50年,对于可分割转让的商业、住宅是否可参照相对应的地类使用权年限分别明确为40年、70年?(地价是分别计算累加,按此逻辑土地使用年限应该相应匹配)
采纳
已根据市级文件做相应修改
5
第二十七条    新型产业用地(M0)产权分割转让项目建设单位的开发资质、销售管理、预售资金监管等参照商品房有关规定进行管理。
第三十二条 新型产业用地(M0)项目中配置的配套商业办公(B2)、配套住宅(R2)在新型产业用地(M0)项目产业用房达产验收前,不得分割转让,也不得变相转让。
投产后四年才能完成达产验收,但二十七条明确分割销售用房可参照商品房有关规定进行管理。如达产验收后才能分割转让将意味着无法预售?建议参照二十七条执行。
采纳
  已根据市级文件做相应修改
1
公众意见2(东莞市凤岗天安数码城有限公司)
一、投资条件
1.1 基础指标
(1)政策原文:第五条 新型产业用地面积低于30000(不含30000)平方米的,不允许分割转让产业用房,仅限开发主体自持;用地面积大于30000(含30000)平方米或建筑面积大于100000平方米的,允许分割转让产业用房。
(2)征求意见:适当放宽条件,能够鼓励产业项目落地投资。建议规定新型产业用地面积低于20000(不含20000)平方米的,不允许分割转让产业用房,仅限开发主体自持;用地面积大于20000(含20000)平方米或建筑面积大于80000平方米的,允许分割转让产业用房。
采纳
已根据市级文件做相应修改
2
1.2 容积率
(1)政策原文:第十一条 除位于特殊区域内或安全、消防等有特殊规定的项目外,新型产业用地(M0)容积率原则上不低于3.0;建筑密度不超过45%;绿地率10%至20%;建筑高度不超过100米。
(2)征求意见:建议政府结合用地所在地的山地地形、靠近水库的环境特点综合调整容积率下限。
(3)理由如下:1、必威体育丘陵地居多;2、市场产业载体需求的面积有限,容积率过高造成空置物业多,因此容积率建议适当降低。
采纳
已根据市级文件做相应修改
4
二、产值与税贡
(1)政策原文:第十六条 新增新型产业用地开发企业准入条件为——对于园区开发企业,以下指标按照入驻园区企业的产出总和计算,园区进驻后须达到相应的单位税贡标准,且至少达到投资强度或单位产值其中一项要求:
……
单位税贡:落户永湖镇、良井镇、平潭镇的项目不低于55万元/亩;落户沙田镇、镇隆镇的项目不低于65万元/亩;落户淡水街道、秋长街道、三和街道、新圩镇的项目不低于75万元/亩(土地面积)。
(2)征求意见: 建议政府酌情考虑产值与税收要求,税收贡献按40万元/亩,即600元/㎡;
(3)理由如下:产业导入需要培育的过程,新圩镇产业基础薄弱,按75万元/亩税收过高。
采纳
已做相应修改,具体指标按照《必威体育区产业投资项目管理实施意见》的规定执行
5
三、地价核算
(1)政策原文:第十九条 新增M0用地的土地使用权出让价格按照出让时点同地段商服用地市场评估楼面地价的20%,乘以该地块的总计容建筑面积(不含需贡献移交的建筑面积),并按照实际出让年限修正后确定,且不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定应当收取相关费用之和,不低于国家、省规定的土地出让最低价。计价公式为:P=C×20%×S×(N/50)
(2)征求意见: 惠州市M0办法与必威体育区M0办法对地价的计算不同,应该以市里文件为准,建议按照市里对商服地价的15%计算;
(3)理由如下:关于地价核算方式问题,惠州市政策与必威体育区政策不一。《惠州市新型产业用地M0办法(第十二稿)》第十七条描述为:新增M0用地的土地使用权出让价格按照出让时点同地段商服用地市场评估楼面地价的15%,乘以该地块的总计容建筑面积(不含需贡献移交的建筑面积),并按照实际出让年限修正后确定,且不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定应当收取相关费用之和,不得低于国家、省规定的土地出让最低价。计价公式为:P=C×15%×S×(N/50)
采纳
已根据市级文件做相应修改
6
四、相关指标与转让条件
4.1 可分割单元指标
(1)政策原文:第二十六条 新型产业用地(M0)产权分割转让项目的产业用房允许分拆进行不动产登记、销售、转让(由全体业主共有的公共场所、公用设施和物业用房等除外),其出售的建筑面积不得超过项目产业用房总建筑面积的50%。不动产登记部门对项目持有人自用的产业用房整体进行确权,颁发《不动产权证》,并在权属证书中注明“不可对外销售”。对于“三旧”改造“工改M0”项目以及本细则印发实施前的存量用地M1转M0项目,其出售的建筑面积不得超过项目产业用房总建筑面积的60%。
(2)征求意见:惠州市按照总建筑面积的50%可作为分割转让,建议与市里的M0办法一致。
(3)理由如下:关于可分隔单元指标问题,惠州市政策与必威体育区政策不一。
《惠州市新型产业用地M0办法(第十二稿)》第二十五条描述为:M0用地项目中可分割转让的产业用房计容建筑面积不得超过该用地总计容建筑面积的50%。
采纳
已根据市级文件做相应修改
7
4.2 二次转让条件
(1)政策原文:第三十条 新型产业用地(M0)产权分割转让项目的产业用房和配套型住宅自完成首次转让登记之日起5年内原则上不得二次转让。
因企业撤出、注销等情形确需转让的,其所购置的相关物业可以转让给项目已进驻或新进驻的企业,无法转让的由原开发主体或其产业用房管理主体进行回购,回购价格不高于原销售价格。
政策原文:第三十二条M0项目中配置的配套住宅用地(R2)上建设的住宅应当优先出售给用地单位及其上下游产业链的员工,首次分割转让后,自办理不动产权登记之日起10年内不得再次转让。
(2)征求意见:第三十条建议规定产业用房和配套型住宅完成首次转让登记之日起3年内原则上不得二次转让。“回购价格不高于原销售价格”该条不符合市场行为,建议删除。第三十二条建议配套住宅自办理不动产权登记之日起8年内不得再次转让,该条与“《惠州市新型产业用地M0办法(第十二稿)》第二十四条住宅首次分割转让后,自办理不动产权登记之日起8年内不得再次转让”不符,建议参照市里办法。
(3)理由如下:5年内不得二次转让条件过于严格,产业处于培育期,在加强监管的同时,建议给与灵活性保障企业发展。企业因自身原因撤出、注销等情形,无法转让的,由开发主体回购,该条变相增加开发主体经营负担且目前市场上无回购的操作方式。
采纳
已根据市级文件做相应修改
8
4.3 分割转让条件
(1)政策原文:第三十二条 新型产业用地(M0)项目中配置的配套商业办公(B2)、配套住宅(R2)在新型产业用地(M0)项目产业用房达产验收前,不得分割转让,也不得变相转让。
政策原文:第三十五条 在新型产业用地(M0)项目投产满4年时,由区科技和投资促进局负责组织区项目联审领导小组成员单位对项目开发企业进行达产验收,项目投产达产验收的标准应当按照签订的《产业监管协议》标准执行。
(2)征求意见:建议放开配套办公与配套商业在产业用房达产验收前,不得分割转让的限制,改成配套商业办公(B2)、配套住宅(R2)在新型产业用地(M0)项目产业用房竣工验收前,不得分割转让,也不得变相转让。
(3)理由如下:第三十二条与第三十五条结合考虑,通常开发建设期3年与达产验收4年总计7年左右年限才可分割转让,加大开发主体资金压力,且企业达产时间不一致,如配套办公的产权证办理时间太长会影响企业注册,同时配套商业办公与配套住宅放开分割转让条件也会解决入驻企业员工住宿与留住人才;
采纳
正在做进一步的修改完善
9
4.4 办理产权证要求
(1)政策原文:第三十七条 园区用房分割受让企业原则上实行2年观察期,采取“先租后让”的方式,企业入驻园区后2年内年平均税收贡献经区项目联审领导小组审核达到当初承诺条件,方可办理房地产权证。境内外上市企业、拟上市企业(仅包括已在证监部门备案企业)、国家高新技术企业总部可不受此条款约束。
(2)征求意见:“先租后让”与第二十八条“预售”较为冲突,建议保留2年观察期,同时采取预售方式办理产权证;
不采纳
“先租后让”为鼓励性政策,非强制性要求
1
陈生
M1 转M0补缴金额过大,相比新增土地M0无优势,未能有效促进现有M1使用效率。
采纳
正在做进一步的修改完善
2
除了补缴土价外,还要无偿贡献土地或产业用房,不利于产业导入和新政策推行。
采纳
正在做进一步的修改完善
3
必威体育规模产业园不多,新政策要鼓励片区开发的园区打造,形成产业聚集地,只有导入产业, 才能更好的服务并促进地方经济发展。
采纳
正在做进一步的修改完善
 
 
                          惠州市必威体育区自然资源局
                          2019 年11月12日

 


 

 



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